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Um raio-X do mercado imobiliário de Londrina

O Sebrae divulgou esta semana, no auditório do Sinduscon Paraná Norte, o resultado da pesquisa “Oferta e Demanda Imobiliária da Cidade de Londrina”, feito em parceria com a Brain, empresa de assessoria e consultoria em inteligência estratégica. A empresa também é a responsável pelo mapeamento mensal de 22 regiões do Brasil realizado pela CBIC.



Sócio fundador da Brain, Marcos Kahtalian apresentou o vasto trabalho que fez um raio X de Londrina no terceiro trimestre de 2017, tornando-se uma valiosa ferramenta de inteligência para ajudar a planejar os empreendimentos e o próximo ciclo de lançamentos.



A pesquisa foi feita em agosto de 2017, com 500 entrevistados de todas as classes econômicas da cidade, de faixa etária a partir de 24 anos, entre assalariados, autônomos, comerciantes e aposentados.  A margem de erro é de 4,4%. 



Constatou-se que a maioria mora em casa ou sobrado. “Londrina está se verticalizando, mas é também ainda uma cidade muito horizontal.  Dos domicílios, só 21% moram em apartamento”, revela Kahtalian. A maioria mora em casa própria (67%) com três dormitórios (54%).



Nos últimos 12 meses, apenas 6% das famílias compraram um imóvel residencial. “Não é um número alto; outras cidades apresentaram um patamar mais expressivo de compra nesse período. Mas é um número que a gente verifica mais comumente no Brasil. Porém, em algumas cidades onde há uma presença maior de investidor, a gente verificou um percentual maior, como foi o caso de Maringá.”



Habitação de rua



Metade dos que compraram imóvel em Londrina (44%) optou por apartamento; o resto comprou casa ou sobrado em rua; um pouco em loteamento aberto, um pouco em chácara. “Existe uma demanda expressiva pela habitação de rua”, aponta.



As razões dessa compra são as seguintes: melhoria do padrão habitacional (40%), transição demográfica (30%) e investimento (18%).  Dos fatores mais importantes na decisão de compra, um chama a atenção: a segurança. “Ninguém discute localização, é meio básico, mas segurança é item crítico na decisão de compra. No Brasil, no caso de prédios, a principal ameaça à segurança é a entrada e saída de condomínios. Então eu tenho que criar elementos que favoreçam a segurança: controles de acesso, câmeras, circulação, iluminação. Talvez com medidas simples de projeto, a gente agregue valor ao produto. Porque a gente sabe que isso não é muito caro, mas o valor percebido é alto. Por outro lado, tem coisas que são muito caras, mas o valor percebido é baixo”, observa.



Manifestaram a intenção de compra 18% dos entrevistados; mas apenas 4% tinham começado a procurar um imóvel. Segundo a pesquisa, o londrinense deseja morar em casa ou sobrado (48%) e apartamento (47%). “A demanda horizontal existe. O que a gente sabe é que frequentemente a pessoa vai procurar uma casa, acha muito cara e acaba comprando um apartamento, principalmente na baixa renda”, aponta.



A preferência é por imóvel novo, com preço de standart, um pouco acima do Minha Casa Minha Vida. “Seguramente a demanda que vai crescer mais em Londrina é a de produtos mais econômicos, efetivamente pensando em transição demográfica”, informa.



De acordo com Kahtalian, as áreas de lazer indispensáveis variam bastante no Brasil, dependendo da região. Em Londrina, a ordem é a seguinte: piscina, churrasqueira e academia. Ao contrário do que se imagina, a brinquedoteca não e um item supervalorizado.



Entre os bairros mais desejados, a região central aparece em primeiro lugar; a Gleba Palhano vem logo depois. “Chamo a atenção para a região central, por ter aparecido de maneira tão clara como possibilidade de habitação vertical”, diz.



Apartamentos menores



Com os dados analisados, foi possível projetar a demanda potencial em Londrina por número de domicílios e faixa de renda. Do total de 193 mil famílias, 140 mil ganham até 5 salários mínimos e para elas existe uma demanda de 3.400 unidades por ano. Para a faixa de renda de 5 a 10 salários mínimos (34 mil famílias), a demanda é de 829 unidades/ano. E para a faixa de renda acima de 10 salários mínimos (18 mil famílias), a demanda é de 461 unidades/ano.



“É claro que a demanda potencial inteira não se realiza, pois é a intenção de compra manifestada. Porque a medida que o ano vai passando, a intenção de compra vai se diluindo. Tem algum truque para saber o que vai se realizar? Sim.  Pega a demanda potencial e divide por três. Verificamos em todo o Brasil que 30% da demanda potencial é o que sempre se realiza.”



Como a compra do imóvel depende de crédito, a má notícia é o endividamento das famílias. “Nosso grande inimigo é o cartão de crédito. É ele que está matando parte do mercado imobiliário”, constata.



De acordo com dados oficiais do IBGE, Londrina tem uma taxa de crescimento populacional maior do que o Paraná e maior do que o Brasil. De 2000 a 2016, a cidade cresceu quase 24%; 1,23% ao ano.  “A gente tem por volta de 7 mil novos habitantes por ano em Londrina”, contabiliza.



Kahtalian observa que a relação habitante por domicílio está diminuindo em todo o Brasil. “Então talvez a questão seja trabalhar com apartamentos menores, inclusive para alta renda. Tem muito preconceito dos construtores em relação a acreditar que o imóvel para alta renda pode ser um pouco menor. Ao longo de várias pesquisas, estamos verificando que pode.”



Estoque



Quase 1500 unidades foram colocadas à venda no terceiro trimestre. O produto standart representou 40% dos lançamentos, mas hoje é só 16% da oferta. “Observamos uma coisa muito saudável em Londrina; grande parte dos produtos que foram lançados até 2015 já foi absorvida.”



Kahtalian reforça que o problema de Londrina não é a oferta. “O problema é fazer o investidor voltar e encaixar o produto para a renda do cliente. Isso eu chamo a atenção. E se vocês, londrinenses, não fizerem isso, as construtoras de fora farão. Porque elas estão olhando o mercado de vocês porque estão vendo uma demanda potencial se formando aí”, revela.



Outro alerta de Kahtalian é sobre a baixa oferta de lotes em condomínio. “Aqui tem um mercado interessantíssimo que está zero explorado: casa pronta em condomínio. Desde a casa popular, do MCMV, até uma casa pronta de padrão melhor, para classe média. A demanda é violenta para esse produto”, avisa.



Respondendo a pergunta de um dos integrantes da plateia – “Como investiria em Londrina se tivesse 50 milhões?” – Kahtalian resumiu assim suas escolhas: “Eu colocaria no produto standart: vejo uma demanda clara para produtos entre 200 e 400 mil reais; é a grande faixa de demanda para a cidade. Colocaria em casas de condomínio e, quando fosse trabalhar no alto padrão, eu procuraria diferenciar com produtos mais enxutos, porém com mais conceituação. Além disso, procuraria olhar os produtos super compactos, sejam os residenciais ou os comerciais: vejo como oportunidades potenciais na cidade para os próximos anos. Enfim, eu procuraria fugir do padrão. Quando as condições de crédito melhorassem, aí sim faria os investimentos mais regulares.”



Ele chamou a atenção ainda para dois produtos diferenciados que estão aparecendo no Brasil: o primeiro é o “student houses”: apartamentos para estudantes como modalidade para locação, mobiliados, com áreas compartilhadas e atendidas por empresas que fazem a limpeza. “Os estudantes adoram e os pais também. Tem três fundos estrangeiros investindo violentamente nessa área no país, com muito sucesso. O segundo é o sênior house, que segue a mesma lógica e é destinado a pessoas de idade mais avançada.”



Para ter acesso à pesquisa, clique aqui.